قوانین جدید الزام به ثبت رسمی معاملات

تاریخچه ثبت املاک:
پیشینه ثبت املاک به سال 1290بر می گردد که ثبت املاک اختیاری بود اما مورد استقبال مردم قرار نگرفت. سپس در سال1310قانون ثبت املاک فعلی تصویب گردید که جهت ایجاد نظم در معاملات وجلوگیری از ثبت معاملات معارض ومشکلاتی که اکنون نیز در دادگستری با آن مواجه هستیم ثبت املاک اجباری گردید.

اما گذر زمان وایجاد تحولات سبب گردید که این قانون از اهداف خود منحرف گردد که یکی از مهمترین آنها که منجر گردید این قانون به اهداف خود نرسد اصلاحات ارضی بود که در این قانون قرار بود به یک سری از شرکت های تعاونی اراضی واگذارکنند ومردم از طریق این شرکت ها سهام دار شوند وصاحب زمین گردند اما در عمل این زمین ها به صورت مشاع وبدون حد وحدود به خود زارعین واگذار گردید واین آغازانحراف در اجرای قانون ثبت املاک مصوب 1310بود.

همچنین تفسیرهایی که توسط حقوقدانان از این قانون صورت گرفت از جمله در خصوص ماده 22قانون ثبت املاک که فردی را که نام او در دفتر املاک ثبت شده را مالک می داند که معتقد بودند تنظیم سند صرفا از جهت جنبه اثباتی است وبیع به صورت عادی را معتبر می دانستند نیز سبب گردید که این قانون به حاشیه رانده شود و کاربرد خود را ازدست دهد، اما با گذشت زمان وایجاد مشکلات قضایی متعدد از جمله کلاهبرداری وانتقال مال غیر وبی نظمی های متعدد در روابط حقوقی بین افراد قانون گذار را وادار نمود که در جهت اعتبار بخشی مجدد به اسناد رسمی گام بردارد که ماحصل آن تصویب قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول بود که در ذیل به شرح آن پرداخته می شود.

ویژگی ها و اهداف این قانون

1. ساماندهی اموال غیر منقول:

به موجب این قانون یک سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی تمام اعمال حقوقی که موضوع یا نتیجه آن انتقال عین یا منافع اموال غیر منقول باشد باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست.

2. ساماندهی مشاورین املاک (موضوع ماده3قانون):

دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.

لذا به موجب این قانون مشاورین املاک فقط می توانند اقدام به تنظیم پیش قرارداد نمایند ودر سامانه صرفا می توانند مشخصات طرفین ومورد ومعامله وقیمت وسایر مواردی را که در پیش قرارداد قابل درج است را وارد نمایند وبه دفترخانه ای که مورد توافق طرفین است ارسال نمایند ومعامله در دفترخانه ثبت گردد وسند رسمی تنظیم شود، لذا تا قبل از مراجعه طرفین به دفترخانه قرارداد تنظیمی توسط مشاورین املاک هیچگونه اعتباری ندارد ونمیتوان به موجب آن الزام یکی از طرفین به تعهدات موجود در آن را درخواست نمود.

3. تسهیل در صدور اسناد:

به موجب این قانون کلیه ی دستگاه های اجرایی که طبق قوانین، نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنها شده است، مکلفند حداکثر ظرف یک ­سال پس از لازم الاجرا شدن این قانون با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، نسبت به اعلام پاسخ استعلام به صورت آنی اقدام نمایند.

همچنین مورد دیگری که در این قانون پیش بینی شده است ومنجر به تسهیل صدور سند می گردد این است که چنانچه مردم اراضی کشاورزی به هر مساحتی درتصرف داشته باشند وتصرفات آنها مفروز وقانونی باشد به آنها سند رسمی داده می شود، این درحالیست که قبل از تصویب این قانون به دلیل اینکه اراضی کشاورزی دچار مشکل نشوند وسطح کشت آنها پایین نیاید وکشاورزان نتوانند آنها را خرد کنند ودرنهایت تبدیل به اراضی مسکونی کنند قوانین مختلفی وجود داشت از جمله قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی که مانع از صدور سند برای اراضی زیر 20 هکتار بود که به موجب تبصره 9 ماده10این قانون که مقرر میدارد: سازمان مکلف است، در اجرای قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور برای کلیه قطعات اراضی کشاورزی که تا زمان ابلاغ این قانون دارای تصرفات مفروزوقانونی بوده و با تأیید وزارت جهاد کشاورزی دارای بهره برداری کشاورزی باشد و متقاضی أخذ سند مالکیت، خود یا افراد تحت تکفل وی، مالک هیچ ­یک از اراضی کشاورزی مجاور نباشد، با هر مساحتی سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر کند ولذا صدور سند فقط برای یک بار وباهر مساحتی برای کشاورزان امکان پذیر گردیده است.